E-handel

I några år har jag varit sugen på att köpa en fastighet, men det har aldrig blivit av pga. att jag inte hittat ett objekt som känts ekonomiskt vettigt (samt att jag inte har råd). Men det går att göra bra affärer här och en fastighet kan vara en mycket bättre investering än att ha sina pengar på banken eller i värdepapper. De största fynden tror jag fortfarande man kan göra på mindre orter där man kan få full beläggning, till något lägre hyror, men framförallt till en mycket lägre köpeskillning.

Så idag tänkte jag gå igenom det jag vet om hur man räknar på fastighetsköp. Vilka kostnader och avgifter du måste tänka på samt lite generella tips. Tänk på att jag är amatör och har jag fel i någon fakta eller du har fler tips att lägga till så skriv i kommentarerna så uppdaterar jag ”guiden”.

Vårt teoretiska beräkningsexempel baserar vi på en riktig fastighet. Inte vilken fastighet som helst utan fastigheten som inhyser bland annat min lokal (Den är till salu på riktigt här).

1. Köpesumman

I annonser och prospekt brukar man få diverse information som är intressant att känna till. Den viktigaste siffran man vill ha reda på är såklart köpesumman. I detta fallet är den på 8.900.000 kronor. Ofta finansierar man fastighetsköp genom banklån och det gäller att man beräknar sin nettoavkastning efter banklån. Många banker erbjuder vid fastighetsköp att du inte amorterar på beloppet. Något som är kanon om man vill leva på avkastningen och sedan sälja vidare fastigheten. Extra bra är det när man räknar med att fastighetsvärdet kommer att ha ökat när du väl säljer den. Gör den inte det så är såklart denna modellen inte helt lyckad.

2. Hyresintäkter

Ofta anger en säljare hyresintäkterna för fastigheten. Det är vanligt att man anger intäkterna för en fullbelagd fastighet och inte de faktiska hyresintäkterna. Detta kollar man enkelt genom en slagning mot Affärsdata eller genom att begära bolagets årsredovisning från Bolagsverket eller liknande. I detta fallet anges intäkterna till 728.000kr om året. Jag vet dock att det inte stämmer då jag kollat upp bolaget, men vi räknar ändå på den summan.

3. Köper du ett Bolag eller en fastighet?

Ofta håller man som ägare sina fastigheter fastighet separerad från varandra i egna aktiebolag. Det är ett mycket smidigt upplägg eftersom att när du säljer och köper en fastighet måste du betala lagfartsavgift på 1,5% av fastighetens värde. I vårt fall skulle man alltså behöva betala 133.500kr för lagfarten. Men om du istället köper Aktiebolaget som håller fastigheten så slipper du detta eftersom fastigheten inte byter ägare.

4. Driftkostnader

Förutom räntan på ditt förmodade banklån så är driftkostnader din största utgiftspost. Här ingår vatten, el, värme, snöröjning (ditt ansvar som fastighetsägare), avgift för obligatorisk ventilationskontroll, reparationer, maskinunderhåll i tvättstuga, städning av trapphus, sophämtning och allt annat du kan tänka dig. Vissa fastighetsägare lägger vissa kostnader direkt på hyresgästernas hyra. I detta fallet så läggs bara elkostnaden på mig som hyresgäst. Detta är standard, men det finns undantag (studentboenden och liknande).

I fallet med vår fastighet så är de uppgivna driftskostnaderna 100.000kr per år. Detta är enkelt att kolla mot bokslutet och då finner man ofta konstiga avvikelser från uppgivna beloppet. Man ska alltid be att få alla kostnader redovisade i detalj. Låter det för bra för att vara sant så är det ofta det.

Tänk på att man kan spara väldigt mycket pengar på att effektivisera exempelvis uppvärmningen av fastigheten. Många byter från dyr olja till pellets eller liknande. Vad som går att göra med just din fastighet bör du kolla upp innan köpet.

Tänk även på att ”vaktmästarjobb” såsom små reparationer och underhåll är ganska energikrävande om du bara hade tänkt äga en fastighet. Stora bolag med flera fastigheter slår ut denna kostnad på alla fastigheter och kan göra det relativt billigt utan att kanske denna kostnad syns i bokföringen. Du som köpare bör fundera på om du ska anlita ett bolag som sköter vaktmästartjänsten eller om du ska göra det själv.

5. Vad kan du förändra?

En fastighet har ofta potential att tjäna mer pengar än den gör i dagsläget, men förändringar är inte alltid så enkla som de kan verka på pappret. I vår fastighet finns det exempelvis en outhyrd lägenhet på 100m2 med öppen planlösning. Hyran för denna ligger på ungefär 8000kr/mån. En förändring man kan göra här för att öka sin hyresintäkt är att slå upp mellanväggar i lägenheten och göra om den öppna planlösningen till fyra små rum. Detta ger dig ett perfekt studentboende (fastigheten ligger 200 meter från Campus Helsingborg). Eftersom marknadspriset för studentboende är skyhögt i Helsingborg kan du utan problem ta 3000-3500kr per student i denna lägenhet. Helt plötsligt har du med små medel ökat din hyresintäkt med 50-100% per månad på en lägenhet.

Var kreativ, bolla idéer med snickare du känner och skaffa kontakter som kan få dina lägenheter uthyrda (i studentfallet kan du bli bästis med högskole-kårerna på din ort).

6. Fastighetsskatt

Skatt är tråkigt, men ganska ofrånkomligt. Från och med den 1:e januari 2008 gäller nya regler även för hyresfastigheter. Regeln säger att man ska betala skatt på 1200kr per bostadslägenhet men högst 0,4% av taxerat värde för bostadsbyggnaden. Vårt taxeringsvärde är 7.875.000 kronor och således blir maxskatten 31500 att jämföra med att vi har 6 bostadslägenheter á 1200kr. Fastighetsskatten blir alltså 7200kr per år.

7. Ett fullt hus är en glad börs

Det är lätt att göra sina beräkningar på ett fastighetsköp baserat på 100% uthyrningsgrad. Det är inte alls omöjligt att ordna heller, men du bör vara eftertänksam här. Tänk på att om du inte anlitar någon som sköter din uthyrning kommer du få lägga tid på lägenhetsvisningar, kolla upp potentiella hyresgäster och att skriva avtal. Det tar tid som man inte tänker på förrän man sitter i sitsen. Du kan lätt förlora några månader här och där på att du inte lyckas hitta nya hyresgäster i tid.

Detta gäller speciellt företagslokaler som kan vara extra kluriga att hyra ut. Därför är det ofta standard att företagslokaler hyrs ut på 3 års-kontrakt med 9 månaders uppsägning som sedan förlängs med ett år i taget efter de tre första åren. Detta ger dig som fastighetsägare säkerhet, men också lite problem att få in nya gäster eftersom det är ett stort åtagande att skriva på ett avtal som sträcker sig tre år.

Tänk även på att du behöver ha en rutin för hur du fakturerar dina hyresgäster varje månad och går vidare vid obetalda hyror. Ett bra tips är att gå med i Fastighetsägarna för att få hjälp med sådana här frågor samt stöd under själva driften och förvaltningen av din fastighet.

8. Dags att skaffa pantbrev

Allt ser bra ut och du är redo att ge säljaren ditt bud. Först ska du dock gå till din bank och få ett lånelöfte på köpeskillingen, förutsatt att vi inte har 8,9 miljoner på banken att spendera på vår fastighet. Nu vill banken veta vilka pantbrev det finns på fastigheten. Ett pantbrev är en inteckning av fastigheten och varje gång någon har lånat på fastigheten har ett pantbrev ställts ut.

Om den föregående ägaren köpte fastigheten för 5 miljoner och tog ett lån på samma summa så finns det antagligen ett pantbrev på 5 miljoner i fastigheten (förutsatt att ännu tidigare ägare inte lånat på fastigheten). Dock måste hela lånesumman täckas av pantbrev. Det betyder att du saknar ett pantbrev på 3,9 miljoner. Ett panbrev kostar 2% av pantbrevsbeloppet plus 375kr i avgift. Detta kostar dig alltså 78.375 kronor.

9. Ränta och sånt då?

Ja, nu måste du ju även få en bra deal på ditt lån. Ofta kräver banken en kontantinsats på minst 5% av lånebeloppet. Du måste sedan välja hur du lägger upp ditt lån med rörliga och fasta delar eller bara det ena. Kanske vill du även amortera av lånet, eller så vill du bara betala räntan. Tänk även på att olika banker har olika avgifter och vissa kan ta betalt för att hjälpa dig med pantbrev och liknande. Vissa elakingar kan även ha dolda aviavgifter för att öka sin marginal på lånet.

Låt säga att vi väljer att låna 8,9 miljoner med den fasta räntesatsen 5% utan amortering. Vi betalar bara 5% i kontantinsats. Detta ger oss då en årlig räntekostnad på 445.000 kronor. Den summan tar vi oss vidare till beräkningarna i slutet av denna artikel.

10. Så hur rika blev vi på vårt fastighetsköp?

Dags att beräkna om detta fastighetsköpet är en bra affär baserat på givna förutsättningar. Självklart måste du som köpare göra både resultat-, balans och likviditetsbudget för de första 5 åren åtminstone.

Kostnader för köpet år 1.
Kontantinsats: 445.000kr
Pantbrev: 78.375kr

Årliga intäkter
Hyra: 728.000kr

Årliga kostnader
Ränta: 445.000kr
Fastighetsskatt: 7.200kr
Drift & Underhåll: 100.000kr

Kassaflöde år 1
-269.000kr

Driftnetto (Resultat efter driftkostnader) år 1,2,3,4,5…
175.800kr vilket motsvarar en direktavkastning på köpebeloppet om 1,975%.

11. Övrigt att tänka på

Det finns massor av punkter som min övergripande guide inte tar hänsyn till, men några som är bra att fundera på är stambyte och oförutsedda kostnader. Stambyte brukar man göra var 20-30:e år i en fastighet. Det innebär att man byter alla vattenbärande rör i lägenheter och lokaler. Som du förstår är detta en hiskeligt dyr historia eftersom man måste gå in i lägenheterna och ta bort kakel med mera. Det händer att man även passar på och byter ut badrummen i samband med stambyte. Detta är såklart en kostnad som gör att hela kalkylen faller ihop som ett korthus.

Oförutsedda kostnader är svåra att förutse, därav namnet. Men tänk dig att en tvättmaskin går sönder, någon bryter sig in genom ytterdörren och förstör den, att du får en vattenläcka i tvättrummet och så vidare. Det kan bli kostsamt och mycket tråkigt.

Andra kostnader som ej är inräknade i kalkylen är försäkringar, revisionskostnad för bolaget, konsultkostnader vid avtalsupprättande, kostnader för fakturaadministration och mycket mer.

35 kommentarer hittills