I några år har jag varit sugen på att köpa en fastighet, men det har aldrig blivit av pga. att jag inte hittat ett objekt som känts ekonomiskt vettigt (samt att jag inte har råd). Men det går att göra bra affärer här och en fastighet kan vara en mycket bättre investering än att ha sina pengar på banken eller i värdepapper. De största fynden tror jag fortfarande man kan göra på mindre orter där man kan få full beläggning, till något lägre hyror, men framförallt till en mycket lägre köpeskillning.

carlkrooksg.jpgSå idag tänkte jag gå igenom det jag vet om hur man räknar på fastighetsköp. Vilka kostnader och avgifter du måste tänka på samt lite generella tips. Tänk på att jag är amatör och har jag fel i någon fakta eller du har fler tips att lägga till så skriv i kommentarerna så uppdaterar jag ”guiden”.

Vårt teoretiska beräkningsexempel baserar vi på en riktig fastighet. Inte vilken fastighet som helst utan fastigheten som inhyser bland annat min lokal (Den är till salu på riktigt här).

1. Köpesumman

I annonser och prospekt brukar man få diverse information som är intressant att känna till. Den viktigaste siffran man vill ha reda på är såklart köpesumman. I detta fallet är den på 8.900.000 kronor. Ofta finansierar man fastighetsköp genom banklån och det gäller att man beräknar sin nettoavkastning efter banklån. Många banker erbjuder vid fastighetsköp att du inte amorterar på beloppet. Något som är kanon om man vill leva på avkastningen och sedan sälja vidare fastigheten. Extra bra är det när man räknar med att fastighetsvärdet kommer att ha ökat när du väl säljer den. Gör den inte det så är såklart denna modellen inte helt lyckad.

2. Hyresintäkter

Ofta anger en säljare hyresintäkterna för fastigheten. Det är vanligt att man anger intäkterna för en fullbelagd fastighet och inte de faktiska hyresintäkterna. Detta kollar man enkelt genom en slagning mot Affärsdata eller genom att begära bolagets årsredovisning från Bolagsverket eller liknande. I detta fallet anges intäkterna till 728.000kr om året. Jag vet dock att det inte stämmer då jag kollat upp bolaget, men vi räknar ändå på den summan.

3. Köper du ett Bolag eller en fastighet?

Ofta håller man som ägare sina fastigheter fastighet separerad från varandra i egna aktiebolag. Det är ett mycket smidigt upplägg eftersom att när du säljer och köper en fastighet måste du betala lagfartsavgift på 1, 5% av fastighetens värde. I vårt fall skulle man alltså behöva betala 133.500kr för lagfarten. Men om du istället köper Aktiebolaget som håller fastigheten så slipper du detta eftersom fastigheten inte byter ägare.

4. Driftkostnader

Förutom räntan på ditt förmodade banklån så är driftkostnader din största utgiftspost. Här ingår vatten, el, värme, snöröjning (ditt ansvar som fastighetsägare), avgift för obligatorisk ventilationskontroll, reparationer, maskinunderhåll i tvättstuga, städning av trapphus, sophämtning och allt annat du kan tänka dig. Vissa fastighetsägare lägger vissa kostnader direkt på hyresgästernas hyra. I detta fallet så läggs bara elkostnaden på mig som hyresgäst. Detta är standard, men det finns undantag (studentboenden och liknande).

I fallet med vår fastighet så är de uppgivna driftskostnaderna 100.000kr per år. Detta är enkelt att kolla mot bokslutet och då finner man ofta konstiga avvikelser från uppgivna beloppet. Man ska alltid be att få alla kostnader redovisade i detalj. Låter det för bra för att vara sant så är det ofta det.

Tänk på att man kan spara väldigt mycket pengar på att effektivisera exempelvis uppvärmningen av fastigheten. Många byter från dyr olja till pellets eller liknande. Vad som går att göra med just din fastighet bör du kolla upp innan köpet.

Tänk även på att ”vaktmästarjobb” såsom små reparationer och underhåll är ganska energikrävande om du bara hade tänkt äga en fastighet. Stora bolag med flera fastigheter slår ut denna kostnad på alla fastigheter och kan göra det relativt billigt utan att kanske denna kostnad syns i bokföringen. Du som köpare bör fundera på om du ska anlita ett bolag som sköter vaktmästartjänsten eller om du ska göra det själv.

5. Vad kan du förändra?

En fastighet har ofta potential att tjäna mer pengar än den gör i dagsläget, men förändringar är inte alltid så enkla som de kan verka på pappret. I vår fastighet finns det exempelvis en outhyrd lägenhet på 100m2 med öppen planlösning. Hyran för denna ligger på ungefär 8000kr/mån. En förändring man kan göra här för att öka sin hyresintäkt är att slå upp mellanväggar i lägenheten och göra om den öppna planlösningen till fyra små rum. Detta ger dig ett perfekt studentboende (fastigheten ligger 200 meter från Campus Helsingborg). Eftersom marknadspriset för studentboende är skyhögt i Helsingborg kan du utan problem ta 3000-3500kr per student i denna lägenhet. Helt plötsligt har du med små medel ökat din hyresintäkt med 50-100% per månad på en lägenhet.

Var kreativ, bolla idéer med snickare du känner och skaffa kontakter som kan få dina lägenheter uthyrda (i studentfallet kan du bli bästis med högskole-kårerna på din ort).

6. Fastighetsskatt

Skatt är tråkigt, men ganska ofrånkomligt. Från och med den 1:e januari 2008 gäller nya regler även för hyresfastigheter. Regeln säger att man ska betala skatt på 1200kr per bostadslägenhet men högst 0, 4% av taxerat värde för bostadsbyggnaden. Vårt taxeringsvärde är 7.875.000 kronor och således blir maxskatten 31500 att jämföra med att vi har 6 bostadslägenheter á 1200kr. Fastighetsskatten blir alltså 7200kr per år.

7. Ett fullt hus är en glad börs

Det är lätt att göra sina beräkningar på ett fastighetsköp baserat på 100% uthyrningsgrad. Det är inte alls omöjligt att ordna heller, men du bör vara eftertänksam här. Tänk på att om du inte anlitar någon som sköter din uthyrning kommer du få lägga tid på lägenhetsvisningar, kolla upp potentiella hyresgäster och att skriva avtal. Det tar tid som man inte tänker på förrän man sitter i sitsen. Du kan lätt förlora några månader här och där på att du inte lyckas hitta nya hyresgäster i tid.

Detta gäller speciellt företagslokaler som kan vara extra kluriga att hyra ut. Därför är det ofta standard att företagslokaler hyrs ut på 3 års-kontrakt med 9 månaders uppsägning som sedan förlängs med ett år i taget efter de tre första åren. Detta ger dig som fastighetsägare säkerhet, men också lite problem att få in nya gäster eftersom det är ett stort åtagande att skriva på ett avtal som sträcker sig tre år.

Tänk även på att du behöver ha en rutin för hur du fakturerar dina hyresgäster varje månad och går vidare vid obetalda hyror. Ett bra tips är att gå med i Fastighetsägarna för att få hjälp med sådana här frågor samt stöd under själva driften och förvaltningen av din fastighet.

8. Dags att skaffa pantbrev

Allt ser bra ut och du är redo att ge säljaren ditt bud. Först ska du dock gå till din bank och få ett lånelöfte på köpeskillingen, förutsatt att vi inte har 8, 9 miljoner på banken att spendera på vår fastighet. Nu vill banken veta vilka pantbrev det finns på fastigheten. Ett pantbrev är en inteckning av fastigheten och varje gång någon har lånat på fastigheten har ett pantbrev ställts ut.

Om den föregående ägaren köpte fastigheten för 5 miljoner och tog ett lån på samma summa så finns det antagligen ett pantbrev på 5 miljoner i fastigheten (förutsatt att ännu tidigare ägare inte lånat på fastigheten). Dock måste hela lånesumman täckas av pantbrev. Det betyder att du saknar ett pantbrev på 3, 9 miljoner. Ett panbrev kostar 2% av pantbrevsbeloppet plus 375kr i avgift. Detta kostar dig alltså 78.375 kronor.

9. Ränta och sånt då?

Ja, nu måste du ju även få en bra deal på ditt lån. Ofta kräver banken en kontantinsats på minst 5% av lånebeloppet. Du måste sedan välja hur du lägger upp ditt lån med rörliga och fasta delar eller bara det ena. Kanske vill du även amortera av lånet, eller så vill du bara betala räntan. Tänk även på att olika banker har olika avgifter och vissa kan ta betalt för att hjälpa dig med pantbrev och liknande. Vissa elakingar kan även ha dolda aviavgifter för att öka sin marginal på lånet.

Låt säga att vi väljer att låna 8, 9 miljoner med den fasta räntesatsen 5% utan amortering. Vi betalar bara 5% i kontantinsats. Detta ger oss då en årlig räntekostnad på 445.000 kronor. Den summan tar vi oss vidare till beräkningarna i slutet av denna artikel.

10. Så hur rika blev vi på vårt fastighetsköp?

Dags att beräkna om detta fastighetsköpet är en bra affär baserat på givna förutsättningar. Självklart måste du som köpare göra både resultat-, balans och likviditetsbudget för de första 5 åren åtminstone.

Kostnader för köpet år 1.
Kontantinsats: 445.000kr
Pantbrev: 78.375kr

Årliga intäkter
Hyra: 728.000kr

Årliga kostnader
Ränta: 445.000kr
Fastighetsskatt: 7.200kr
Drift & Underhåll: 100.000kr

Kassaflöde år 1
-269.000kr

Driftnetto (Resultat efter driftkostnader) år 1, 2, 3, 4, 5…
175.800kr vilket motsvarar en direktavkastning på köpebeloppet om 1, 975%.

11. Övrigt att tänka på

Det finns massor av punkter som min övergripande guide inte tar hänsyn till, men några som är bra att fundera på är stambyte och oförutsedda kostnader. Stambyte brukar man göra var 20-30:e år i en fastighet. Det innebär att man byter alla vattenbärande rör i lägenheter och lokaler. Som du förstår är detta en hiskeligt dyr historia eftersom man måste gå in i lägenheterna och ta bort kakel med mera. Det händer att man även passar på och byter ut badrummen i samband med stambyte. Detta är såklart en kostnad som gör att hela kalkylen faller ihop som ett korthus.

Oförutsedda kostnader är svåra att förutse, därav namnet. Men tänk dig att en tvättmaskin går sönder, någon bryter sig in genom ytterdörren och förstör den, att du får en vattenläcka i tvättrummet och så vidare. Det kan bli kostsamt och mycket tråkigt.

Andra kostnader som ej är inräknade i kalkylen är försäkringar, revisionskostnad för bolaget, konsultkostnader vid avtalsupprättande, kostnader för fakturaadministration och mycket mer.

Average Rating: 4.7 out of 5 based on 296 user reviews.

50 reaktioner till “”

  1. i annonsen står det

    Ekonomi
    Pris: 8 900 000 kr.
    Hyresintäkt: 728 000 000 kr/år

    tror dom lagt in nån nolla för mycket på intäkter va? 😛

  2. Fastighetsägarna är riktigt bra att gå med i, dom hjälper bla till att ta fram hyror och drar riktlinjer om tex en hyresgäst vill ha en ny spis.

    med andra ord dom hjälper till med det mesta.

  3. Villaägarnas riksförbund har också en del intressant material om att köpa hus om man är medlem. Inte specialiserat på hyreshus precis, men hus som hus när det gäller inspektioner etc.

  4. Är detta rätt tänkt?
    Nettoavkastningen / år = 728000-552200=175800
    Vill jag ha tex 8% avkastning på kapitalet så kan jag max betala 175800/0,08=2,2 miljoner.
    Kan man tänka sig lägre avkastning så kan man betala mer?

  5. Tack.
    Hur motiverar säljaren då ett pris på 8,9 milj? Motsvarar en din beräkning ca 2% på banken får jag ca 5%. Värdehöjning på en hyresfastighet motsvaras väl av den höjning som ev. kan ske av hyran!? Några direkta vädehöjningar pga tex havsutsikt finns väl inte (om inte hyran kan höjas med det argumentet).

  6. Berndt: Just detta är ingen bra deal, men du får även tänka på att du får 2% efter bankränta. Dvs den egentliga räntan är 5% + 2% dvs 7% avkastning om det hade varit dina egna pengar. Nu får du 2% gratis i teorin eftersom banken står för pengarna.

    Men jag tror man brukar prata om 7-10% som ”bra” innan bankränta. Det är vad jag läst i alla fall :)

  7. Dan,
    Superkul att du börja intressera dig för fastigheter. Naturligtvis finns det en webbtjänst för detta, http://www.datscha.com.

    Här finner du info om landets alla kommersiella fastigheter, gjorda affärer, marknadsinfo (tex hyresnivåer) samt en beräkningsmodell för att komma fram till marknadsvärdet. Så att du kan i frågasätta priset… 😉

    Maila till mig (du har ju adressen..) så kan jag ge dig ett testkonto under ngn dag. Tjänsten kostar nämligen 70 000 kr per år (för billigaste abonnemanget).

  8. –> magnus: 70 papp för en sida som inte fungerar!? OK, du hade en punkt för mycket i länken…men, i alla fall. Det är mkt stålar, är det motiverat?

  9. Jag trodde huvudanledningen till att man paketerade fastigheter i dotterbolag var att man slipper vinstskatt när man avyttrar ett helägt dotterbolag. Rätta mig gärna om jag har fel.

  10. @fredik: Om priset är motiverat får naturligtvis våra kunder svara på. Men de är 1500 st i 300 bolag och företaget omsätter drygt 35 miljoner kr. Så något gör vi rätt… 😉 (även om jag lyckades skriva en punkt i slutet av meningen)

    På tal om priset, ska man ha ‘inkl allt’ i vår tjänst kostar första licensen drygt 140 000 kr/år.
    Kanske landets dyraste webbtjänst?

  11. ”företagslokaler hyrs ut på 3 månaders-kontrakt med 9 månaders uppsägning” Har ni det på Kalle Krooksgatan?

    Verkar finfint. Här på Norr är fastighetsägarna tuffare :-)

  12. Många som är aktiva här har säkert gått i fastighetstankar, letat info och litteratur. Tyvärr verkar det inte finnas någon övergripande, överskådlig?

    Är helt säker på att en ”Fastighetsägare for Dummies” skulle kränga ett och annat ex. Eller vad tror ni?

  13. Kommentar till följande ”Extra bra är det när man räknar med att fastighetsvärdet kommer att ha ökat när du väl säljer den”

    Ett fastighetsinköp ska inte baseras på en framtida positiv värdeutveckling av fastigheten. Stora fastighetsbolag kan se till andra parametrar som samordningsvinster och i vilka regioner de vill stärka sin närvaro, för ”vanliga dödliga” ska kalkylen gå ihop.

    Itakt med att räntorna har stigit känns fastighetsinvesteringar i sverige mindre intressanta.

  14. Nej jag skulle inte räkna med att det stiger men gör det det så är det extra bra såklart.

    När räntorna stiger sjunker priserna också så det tar antagligen ut vartannat.

  15. Intressant inlägg! Trevligt att få lite koll på sånt också. Idag har jag inte möjlighet att låna några miljoner från banken till fastighetsaffärer, men kanske en dag.

  16. Skoj med lite fastighetssnack. Ett par kommentarer:

    Punkt 4 – driftskostnader brukar jag ta med uppvärmning, el, va (vatten avlopp) sopor, sotning, försäkring, fastighetsskatt och underhåll. På underhåll brukar jag räkna schablon 90 kr/ kvm och år. Jag själv brukar inte ta med förvaltningskostnad / administration i och med att jag gör det själv och har fastigheterna som egen firma.

    6. Fastighetsskatten för lokaler är fortfarande 1% av taxvärde. Bäst är att ringa skatteverket och fråga på aktuell fastighetsbeteckning. Bostäder är taxerade för sig och lokaler för sig.

    10. Räkna avkastning utan ev lån. I ditt exempel är överskottet 728′ – 7′ (fel) – 100′ = 621′

    Vill man ha 9% avkastning så delar man 621′ med 9% och får då 6,9 MSEK som inköpspris.

    8,9 MSEK ger 6,98% avkastning innan ev räntekostnad.

    Hoppas det var till nån hjälp…

  17. Googlade och på första klicket kom jag hit. Detta inlägg var då en mycket bra ”start” för mig som, precis som flera här, går i fastighetsägartankar. Tack!

  18. Hej, mycket bra inlägg. Jag tycker inte att man hittar någon bra information om fastighetsköp här i sverige om man går i köpes tankar. Bodde i USA i flera år och där finns det hundratals bra böcker om just detta. Vet inte varför det är en sådan enorm skillnad.
    Hursomhelst, jag har en fråga; du sa att fastigheten gick på 8.9 miljoner kronor. Din kontant insats är bara 445 000 kronor. Enligt vad jag har hört så brukar banken begära upp till 20% i kontantinsats vid köp utav en sådan fastighet. Har jag fel? Vet du något om finansiering som jag inte vet, i sådanna fall vad är hemligheten?

  19. Tack för bra inlägg! Varit svårt hitta adekvat information på nätet.
    Någon :) här som vet om det kan finnas sitautioner där säljaren kan ha ett avkastningskrav ?
    Intresserad av mindre fastigh. där det står avkastningskrav…. 9,5%.
    Det är en kommun som säljer fastigh.
    Fastigh. är helt utrymd och inga intäkter finns alltså i dagsläget.

  20. finns det någon form av lathund för alla regler och beräkningar inom fastighets b.

    Tack för ett bra inlägg

  21. provade den, gör den färdig tycker jag, det är otroligt bra för oss som är intresserade av att räkna på objekt,,, en tidssparare

  22. faktura admin som du skrev om, kan jag få hjälp med hur det går till i praktiken,
    som ni alla förstår är jag ny inom just detta.

    Tack på förhand

  23. Fastighetsägarna är riktigt bra att gå med i, dom hjälper bla till att ta fram hyror och drar riktlinjer om tex en hyresgäst vill ha en ny spis.

    med andra ord dom hjälper till med det mesta.

  24. Hej!
    Toppen sida!
    men min fråga är: Är nettovinsten beränad som vinsten för fastighetsbolaget eller är det redan ”dina” pengar rakr ner i fickan?? Om det är bolagsvinsten endast innebär det ju att man får ut ca 50% i kontanta medel…och det skulle således bli ca 8000:-/månad för en investering på 8,9 miljoner och en huvudbry mer! Det blir inte riktigt frestande att köpa en hyresfastighet iså fall…

    Har funderat på det den senaste tiden..

    Må bäst

    Nadja

  25. Dan! Du har fått med flera bra delar i din analys. Kan bara nämna att lagfarten för ett företag på en fastighet är 4,25% nu. Som du skriver kan du köpa fastigheten som ett bolag för att slippa lagfarten. Detta är dock oftast inte optimalt för att du kan missa vikta avdrag på vinster osv i framtiden så du förlorar på det i det långa loppet. Banken brukar avråda från detta.

    Jag är själv ägare till ett mindre fastighets bestånd och kan säga direkt att vad som gör din kalkyl och denna fastigheten till ett dåligt köp är endast den låga insatsen 445.000kr. Har du/vi inte några miljoner(förslagsvis minst 3 i detta fallet) så råder jag dig/oss att starta din fastighetsbana i mindre skala.
    Att du med din uthyrning till studenter kan få upp årsintäkten över 800 000kr med en låg driftskostnad runt 100 000kr är bra avkastning…. med en låg belåning och gör det till ett bra köp om fastigheten även har potential att stiga bra i värde över tiden(rätt läge osv).
    Lycka till/
    Abbe

  26. Hej

    Bra info!

    Dock har Du räknat på för låga driftkostnader. Har inte koll på storleken på fastigheten men driftkostnaderna bör ligga på 140.000 ca. med beräkning på storlek av intäkter. Förmodar fjärrvärme är uppvärmningen när det är en central fastighet. Stambyte görs var 50år ca. så det är inte så ofta det finns en bra variant idag som heter relining där man gjuter nya rör inuti de gamla och således får en mkt lägre kostnad. En tumregel är att ska man göra ett bra köp ska priset vara max 10xhyresintäkterna.Dock ligger priserna högre i större städer. Fastigheter är lönsamt och innebär inte så mkt jobb om de ligger med bra läge och är i bra skick. Dock rekomenderar jag inte studentlghter det brukar innebära merjobb! Lycka till!

  27. Har gått i liknande funderingar själv. Det är dock driften av fastigheten som skrämmer mig mest – har du inte tid själv måste du anlita någon och det kan äta upp marginalerna rejält.

  28. Hej Dan! Verkligen roligt att läsa alla intressanta inlägg.
    Jag skulle vilja veta om någon vet skillnaden mellan att köpa en hyresfastighet privat eller ett som ligger i bolag. Jag vet att en sak som försvårar köpet av bolag(om man är privatperson) är att fastigheten som ligger i bolaget ej kan ses som en tillgång för banken. Man måste således ha andra säkerheter för att banken ska godkänna ett såpass stort lån. Går det att kringgå? Vad mer finns att lära om detta?

    Tack:-)
    Anna

  29. Hallå
    Är det fortfarande någon aktivitet på sidan?.
    Har också en del frågor och funderingar. Har nyligen själv köpt 2 fastigheter med totalt 6 lägenheter. Köpet av husen gick väldigt fort och finns ännu mycket att lära!

  30. Hej,

    Mycket intressant läsning, tack.

    Vet du var bankerna drar gränsen för ett lån på en hyresfastighet? Vi pratar ca 42 miljoner? 630kvm… som har potential att bli 9 lägenheter i en av sveriges 3 största städer, centralt.

    Undrar
    Lisa

  31. Thanks for ones marvelous posting! I definitely enjoyed reading it, you might be a great author.

    I will be sure to bookmark your blog and definitely will
    come back in the future. I want to encourage you to ultimately continue
    your great work, have a nice evening!

    my web page test

  32. Hej Dan,

    Du skriver att banken oftast kräver 5% i kontantinsats men de banker jag har kollat med kräver ca 25%. Vilken bank menar du då?

    /Ardit

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *